Construir nuestra propia casa es el sueño de muchas personas, pero el proceso puede ser complejo. Aquí detallamos de forma esquemática todos los pasos y gestiones necesarias a la hora de construir una vivienda. Es una información de gran utilidad tanto para gestionar los trámites uno mismo como para verificar que dichos trámites se han completado correctamente.

1. Contratar un arquitecto

Un buen arquitecto es un profesional que escuchará tus ideas y diseñará una casa a medida de tus gustos y presupuesto. Te ayudará durante todo el proceso de la construcción de la casa, ahorrando tiempo y dinero.

2. Búsqueda del terreno

Elegir el terreno adecuado es muy importante a la hora de diseñar nuestra futura vivienda. Es una gran inversión y determina gran parte de las características de la futura casa: superficie construible, número de plantas, orientación y vistas, etc. El arquitecto podrá visitar los terrenos contigo y comentarte las ventajas e inconvenientes de cada uno de ellos para ayudarte a tomar la mejor decisión. Si ya posee un terreno, el técnico puede visitarlo para comentarte cómo sacar el mejor partido a tu casa.

3.- Estudios previos de la casa

Una vez comprada la parcela necesitaremos:

  • Un estudio topográfico: Un topógrafo dibuja la geometría y relieve del terreno para saber sus dimensiones exactas y los elementos que hay en ella –árboles, rocas, construcciones existentes, etc.
  • Un estudio geotécnico: Mediante la realización de sondeos se comprueba la composición y resistencia del terreno. Será fundamental para diseñar la cimentación y estructura de la casa. El arquitecto puede facilitarle ambos contactos o gestionarlos por usted.
  • Anteproyecto: El arquitecto estudiará sus ideas, las normativas existentes y el presupuesto disponible. Diseñará unas líneas generales que tras varias correcciones se convertirá en su casa ideal.

4.- Documentación técnica

Una vez definidas las líneas maestras de su vivienda, el arquitecto redactará los siguientes documentos:

  • Proyecto básico: Documentación necesaria para la obtención de la licencia de obras mayores en el ayuntamiento. Se compone de memoria y planos que describen las obras a realizar y el cumplimiento de normativas.
  • Proyecto ejecutivo: Documentación en la que se define toda la geometría y materiales del edificio necesarios para la construcción de la casa. Consta de planos de arquitectura, estructura e instalaciones, memoria y estado de mediciones. Cuanto más completo y exhaustivo sea el proyecto menos sorpresas e imprevistos habrá en la obra.

5.- Contratar un aparejador

Los aparejadores son técnicos que se encargan del control de la ejecución de las obras, de su seguridad y la calidad de la misma. Junto con el arquitecto, realizará la documentación necesaria para la obtención de la licencia. Si no conoce a ninguno, los arquitectos suelen trabajar con varios aparejadores, que te pueden recomendar alguno.

6.- Elección de la empresa constructora

Presupuestos de construcción de una vivienda. Comparativo entre empresas constructoras del estado de mediciones. Otro de los puntos principales debido al coste de la inversión. Encontrar una empresa de calidad y confianza es fundamental. Si no conoce ninguna, deje asesorarse por técnicos que tengan buenas referencias de las empresas y de otros particulares con los que haya trabajado previamente esa empresa.

La importancia de un buen contrato que describa qué está incluido y qué no, las garantías, el plazo de finalización, es fundamental para ahorrarse problemas en la construcción. Recomendamos que el contrato tenga como base el estado de mediciones con precios.

El estado de mediciones del proyecto ejecutivo es un documento en el que se describen todos los materiales, cantidades y calidades, puertas, ventanas, necesarios para construir la casa. Este documento se entrega a las empresas constructoras – recomendamos consultar 3 empresas para pedir el presupuesto de la obra.

De este modo nos aseguramos de que todas las empresas están contando lo mismo y podemos comparar precios entre ellas. Cuanto más completo sea el documento estaremos más seguro de que no habrá gastos añadidos. Recomendamos que el contrato de obra tenga como base este documento con sus precios.

7.- Suministros de obra

Para comenzar las obras necesitaremos, a parte de la licencia municipal, los suministros de agua y luz. En ocasiones las compañías pueden tardar varias semanas en dar de alta los suministros provisionales de obra. Recomendamos que se gestione lo antes posible para no retrasar el inicio de las obras.

8.- Inicio de las obras

El arquitecto y el aparejador, mediante visitas regulares, irán controlando la obra para que se construya tal y como se ha definido en los planos: dimensiones, materiales, entre otros. Controlarán la seguridad en obra, el calendario previsto y resolverán los posibles problemas que vayan apareciendo en la construcción.

Mediante las certificaciones de obra comprobarán los trabajos realizados cada mes para que el propietario pague exclusivamente la obra construida hasta el momento.

9.- Final de obra

El arquitecto, el aparejador y la empresa constructora se reunirán con el propietario para comprobar la casa esté en perfectas condiciones y cumpla todas las normativas. Una vez certificada se firmará la documentación de final de obra y empezarán a contar las garantías.

10.- Documentación nueva construcción

Con la obra finalizada deberá declarar la nueva construcción. Con el certificado final de obra deberá tramitar:

  • Licencia de 1º ocupación: El ayuntamiento verifica que la obra ha seguido los planos y documentación entregada anteriormente. Imprescindible para obtener la cédula de habitabilidad y el alta definitiva de agua, luz y gas.
  • Cédula de habitabilidad: Documento que certifica que la casa cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad. Necesaria si se quiere alquilar o vender la casa y para los suministros.
  • Alta catastral: Comunicaremos la obra al catastro para su inscripción.
  • Certificado energético: Documento de eficiencia energética de la vivienda que le proporcionará su arquitecto. Necesaria si se quiere alquilar o vender la casa.
  • Alta definitiva de agua, luz, gas: Deberá cambiar los suministros provisionales de obra por los definitivos de una vivienda con tarifas más bajas.

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